Ух!!! (№13) "Temporary living"

Нет-нет, это выражение вовсе не о бренности всего сущего. Сие выражение в переводе с английского означает всего лишь "временное место жительства." Итак, приехав в Редмонд, я оказался в квартире, временно снятой для меня фирмой, где я могу жить пока не найду постоянное место жительство по вкусу. Фирма оплатила 3 месяца, в течение которых я должен что-то найти для себя и семьи. Вообще, массивность помощи по переезду ("relocation benefits") достаточно впечатляющая. Фирма оплачивает сам переезд (или перелет), перевозку чуть ли не четыре тонны вещей и двух машин (в моем случае правда нужна только одна, поскольку на второй я сам приехал), причем берет на себя заботы по найму фирмы-перевозчика, оплачивает временную квартиру на время пока ищешь что-то постоянное, сверху еще добавляет просто деньгами на неизбежные расходы плюс пытается помочь с поиском постоянного жилья, будь то квартира, арендованный дом или дом, который хочешь купить. Плюс юридическая страховка, доступная всем работникам фирмы за номинальную плату, включает услуги юристов по проверке, подготовке, а если надо то и полном проведении сделки по покупке дома.

Это впрочем не совсем обычная ситуация. Какую-то помощь по переезду оказывают почти все фирмы, по крайней мере если они в вас заинтересованы. Но размеры этой помощи сильно варьируются. Самолет оплачивают практически все. Расходы по переезду бывают двух видов. Иногда приходится собирать квитки и потом предьявлять к оплате, иногда фирма просто платит оговоренную сумму, а уж сколько реально потратил - твои заботы. Второе значительно удобнее, особенно когда путешествуешь налегке. Перевоз вещей оплачивается не всегда, что может выливаться в очень приличную сумму. А если и оплачивается, то часто вам самим надо нанимать фирму по перевозке либо, если очень хочется сэкономить, арендовать грузовик и ехать самому со всем хозяйством. Съем временной квартиры тоже необязательное явление, хотя и это зависит от того, насколько в тебе заинтересованы. Даже если фирма и снимет квартиру, она вовсе не обязана ее оплачивать, но может, если попросить.

Эти и прочие детали являются частью предложения работы и обычно оказываются предметом переговоров во время, когда фирма уже поняла, что хочет вас нанять, а вы еще не дали своего согласия. Особенно хорошо идут такие переговоры, когда предложение сделали две фирмы одновременно, хотя и в этом случае имеются некоторые разумные пределы торга. В общем, в разумных пределах можно достаточно много выторговать, но ни Луну с неба, ни сена в шоколаде просить смысла нет.

Раз уж заговорили, хочу упомянуть еще одно обстоятельство. Даже если квартира снимается, все равно квартира квартире рознь. Мое первое временное жилье в Айове включало совмещенный санузел, спальню, и столовую с кухней в углу, а кондиционеры были просто вставлены в стенку и гудели как самолет на взлете, когда я их включал. В Пеории кухня была уже отдельной, и добавился клозет - специальная мелкая комната для развешивания одежды, попросту говоря гардеробная, а автоматически регулируемое центральное (в рамках квартиры) отопление/кондиционер были значительно комфортнее и тише. В Редмонде я оказался в квартире с лоджией, двумя спальнями, двумя ваннами-душами-туалетами, встроенными стиральной машиной и сушилкой, и настоящим камином, правда кирпичным, не мраморным. Что, впрочем, как и вторая спальня, не имеет большого значения поскольку все равно мне не актуально.

Кстати, насчет мраморного камина я не шутил. В своем собственном доме, и если есть желание самому этим заняться, такое вполне по силам. В местных строительных материалах продаются мраморные облицовочные плитки из натурального мрамора толщиной примерно полтора-два сантиметра (думаю, что это просто полдюйма). Мрамор самых разных цветов - белый, серый, бежевый, зеленый, черный. Черный - китайский, белый с прожилками я видел вроде бы мексиканский, зеленый я даже и не знаю откуда. Цена - 5-6 долларов за штуку. Стандартный размер - примерно 30 на 30 сантиметров, если верить арифметике. Для самого камина должно хватить порядка 25-30 таких плиток, т.е. 125-180 долларов плюс инструменты и цемент, ну или что тут используют для таких целей. Хотя думаю что все-таки цемент, как-никак Портленд, давший название известной марке цемента - это город в соседнем Орегоне.

Если хочется выложить мрамором и часть трубы, которая в некоторых домах чуть выступает из стены в качестве архитектурной детали, то потребуется еще 30-40 плиток и общая сумма достигнет долларов 400, что хотя и деньги, но совсем не сумасшедшие. Кстати, эти расчеты проделаны в расчете на настоящий мрамор. Если есть желание сэкономить, можно просто купить керамическую плитку под мрамор или любую другую по вкусу. Такая облицовочная плитка может стоить около доллара-двух за штуку и вся сумма начинает умещаться в сотню. Но полированный мрамор, конечно, выглядит куда красивее.

Инструменты, разумеется, тоже могут вылететь в копеечку - какой мужик откажется от возможности купить хороший инструмент, когда жена требует мраморный камин и посему относится к таким покупкам с некоторой благосклонностью. С другой стороны, хотя хороший инструмент и дорог, но все равно пропорционально к цене материала стоил бы не жутко много, разумеется если не покупать какую-нибудь совершенно ненужную вещь вроде станка для резки мрамора. Нужды в таком станке, разумеется, никакой, поскольку плитки порежут на нестандартные размеры (например, для облицовки узких полос сбоку) в том же магазине без особых проблем, и некоторое разумное количество даже бесплатно. Впрочем, должен заметить, что за неимением собственного дома, я все это излагаю теоретически - сам не пробовал.

Итак, приехав в Редмонд я начал искать жилье. Первая мысль была снять жилье, как я это делал в Пеории. Благо фирма предоставляет за свой счет специальных консультантов по поиску жилья, которые в курсе того, что и где можно снять, что появляется на рынке, какие цены и каковы условия. Здесь позитив закончился и начинаются уже впечатления иного рода. Разумеется, фирма оплатила услуги этих консультантов, включающий внимательное распрашивание чего вы хотите, поиск вариантов, специальный тур по окрестностям, чтобы понять где хочешь жить, а потом еще тур по уже найденным домам, чтобы выбрать, ну и, разумеется, помощь в оформлении аренды. Звучит это все замечательно, но тут включается ряд других факторов. Во-первых, компании на этом специализирующиеся на чем-то должны делать деньги. Иногда они берут деньги с хозяев, за то чтобы найти им жильцов. В данном случае они что-то также имеют с моей фирмы. Но в результате то, что они могут найти, несколько выше в цене, нежели то, что можно найти самому. Скажем в Пеории я позвонил в такую фирму, когда искал жилье, и услышал в качестве минимума того, что они могут найти, сумму на 400 долларов в месяц выше, чем то, что я вскоре нашел сам.

Другой аспект работы таких помощников состоит в том, что на такую работу идут те, кто не удосужился обзавестись приличным образованием и хорошей профессией. Что вынуждает вас сталкиваться с особой, очень неприятной, и очень распространенной породой американцев - клерки и услуги. Даже когда они достигают некоторого профессионализма, недостаток мощности центрального процессора, увы, все равно дает себя знать. Ну, скажем, начинают они с вами говорить. "Сколько бы вы хотели тратить в месяц на жилье?" - "Вы знаете, я не хочу платить за жилье. Я вынужден это делать, но совсем не хочу. Я хочу иметь жилье в пределах заданных мною параметров, причем как можно дешевле." - "Ну, хорошо, но все-таки мне надо знать Ваш ценовой диапазон, сколько Вы планируете тратить..." - "А Вам не кажется идиотизмом - планировать потратить столько-то на жилье. Повторяю, мне нужно то-то и то-то, чем дешевле - тем лучше. Если Вас интересует выше какого уровня я не намерен подниматься, то я могу это сказать, но вообще-то эта цифра не для Вас. Я ожидаю, что Вы найдете лучшее, что есть на рынке, если даже это окажется неприемлемым, то я буду вынужден либо смириться с этим уровнем, либо рассмотреть вариант покупки дома, либо рассмотреть вариант другой работы, либо с лучшей зарплатой, либо в более дешевом месте, либо и то, и другое. Но это мой выбор, а не Ваш. А называть цифру означает, что Вы будете искать на эту сумму, то есть назвав Вам максимальную сумму, которую я готов платить, я окажусь перед необходимостью ее платить, чего я совершенно не хочу." Короче говоря, сумму они из меня все-таки выжали, и нужно ли удивляться, что все, что они нашли, было в 150-долларовой полосе вокруг этого максимума. Меня они в результате, конечно, потеряли, но скольким идиотам (или просто недостаточно жестким людям) они успешно "втюхали" свои услуги?

Еще один забавный аспект состоит в том, что пойдя на интернет мне тут же удалось найти дома, аналогичные тому, что предлагали они, но в среднем на те же 400 долларов ниже. Что может было и не совсем правдой - в конце концов жилье на аренду на интернете не столь развито как жилье на продажу, поэтому очень трудно понять в точности, что предлагается, и дом может оказаться весьма непривлекательным или очень далеко или еще что-нибудь вроде того. Хотя в целом все равно появлялась надежда, что самостоятельно можно найти что-то существенно лучшее.

К сожалению, в данном случае я был слишком занят и слишком сжат во времени, чтобы заниматься поисками самому. А общая высокая стоимость жилья в окрестностях вынуждала размышлять на тему, а не говорят ли они правду, может действительно все так дорого, если не рассматривать совсем уж паршивые варианты? Все это в сумме заставило заняться финансовым анализом "аренда против покупки".

Начнем с тех денег, которые остаются после выплаты, поскольку именно на это придется жить. Прежде всего каждый доллар, который платится за аренду - это обычный расход, который платится после подоходного налога. Таким образом, на каждые два доллара, которые платишь за аренду, нужен еще один доллар на подоходных налог (всего - три доллара, треть - подоходный налог, оставшиеся 2 - в арендную плату). Соответственно на каждые 100 долларов, которые платишь за аренду, нужно заработать 150 долларов (50 уходит в налоги, а 100 в арендную плату).

Если же купить дом, то сумма ежемесячной выплаты в основном состоит первые годы из процентов по кредиту, которые налогом не облагаются. Есть еще налог на недвижимость, который, понятное дело, тоже налогом не облагается. Остается лишь сравнительно небольшая сумма, которая идет в реальное погашение кредита и страховку. Поэтому дополнительно к сумме ежемесячной выплаты для оплаты налогов нужно совсем немного - почти все деньги с налогов списываются. Ну, чтоб понятнее было, если из ста долларов 90 тратится на проценты и налог на недвижимость, то только 10 заработанных долларов будет обложено налогом, т.е. чтобы заплатить 100 долларов в выплате за дом, нужно заработать 105 долларов (5 уйдет в налоги и 100 в выплату)

В результате получается, что купив дом можно реально тратить в месяц почти в полтора раз больше на жилье при той же зарплате и без ущерба для семейного бюджета. Дополнительные деньги платит дядя Сэм - точнее не отбирает их. Не знаю случайно или нет (скорее нет), но арендная плата держится именно на таком уровне, чтобы с учетом этого коэффициента аренда и покупка были примерно одинаковы, часто в пользу покупки.

Таким образом оба варианта уже более-менее уравнялись. Теперь нужно обратить внимание на то, как устроены кредиты на покупку дома. В России бытовало мнение, что при финансовых проблемах теряешь все. Это не так. Дом принадлежит тебе, а ты должен банку. С каждым годом сумма долга банку уменьшается. Условия кредита таковы, что если не можешь по нему платить, то дом продается для погашения долга, но долг меньше чем стоимость дома. Куда идет разница? Правильно, хозяину, т.е. вам. То же самое происходит, если дом больше не нужен, например, из-за переезда в другой город. Продаешь дом, отдаешь из вырученной суммы долг банку, остальное - твое. Поэтому получается, что часть денег (те самые, что не свободны от налогов) фактически платишь себе, а не банку, на своего рода сберегательный счет. Что разительно отличается от аренды, где все платишь "чужому дяде", причем после налогов. Более того, когда со временем основная сумма долга уменьшается настолько, что проценты становятся меньше, а налогооблагаемая часть больше (что вроде бы хуже), то дело смягчается тем, что эта самая налогооблагаемая часть и является тем, что платишь себе.

Таким образом, вопреки бытующему в России впечатлению, в случае проблем вовсе не теряешь все. Если по каким-то причинам окажешься неспособным платить по кредиту, дом продается и получаешь деньги за ту часть дома, которая уже твоя. Конечно, все равно нужно где-то жить, но если все эти годы арендовать, то общая картина в аналогичной ситуации не улучшается, а даже ухудшается. Ту же самую оплату все равно не можешь себе позволить, а дополнительные деньги на руках не оказываются. Это как бы сценарий на худший случай.

Теперь, что же происходит в нормальном случае? Недостатком покупки является то, что необходимо заплатить хоть немного из своего кармана, обычно от 5 до 20 процентов. Однако дома имеют обыкновение расти в цене. Соответственно рассмотрим абстрактный (подчеркиваю - абстрактный) пример. Допустим дом стоит 100 тысяч (сейчас такое тоже возможно где-нибудь на Среднем Западе, хотя это будет и не очень хороший дом). Вы заплатили из своего кармана 10 тысяч, банк дал 90 тысяч. Потом вы 10 лет выплачивали по кредиту, что снизило ваш долг банку с 90 тысяч до, скажем 70-ти. Одновременно цены выросли и ваш дом теперь стоит 150 тысяч. Если вы решаете его продать, то из 150-ти тысяч банку отходит 70, а вам остается 80 тысяч. Помните, вы заплатили вначале только 10, а ежемесячные выплаты можно рассматривать просто как арендную плату. Получается, что за 10 лет ваши 10 тысяч превратились в 70, что в общем неплохо. Даже если учитывать то, что вы платили в свою часть получится, что 30 тысяч превратились в 70. Замечу также, что в среднем цены домов растут куда быстрее чем в полтора раза за 10 лет. А если еще и место "горячее", где цены растут быстрее, то дом может даже удвоиться в цене всего за 4-5 лет.

Кстати, продажа дома, за который еще не выплачен кредит является совершенно обычным явлением. Скажем в среднем американская семья живет в одном доме всего около пяти лет. И ничего страшного не происходит.

В сумме все, что я рассказал, дает три основные преимущества покупки дома:

Экономия на налогах
Накопления - часть оплаты идет себе
Appreciation - рост цены дома, который полностью ваш.
Плюс, разумеется, еще и возможность жить в своем собственном доме и быть свободным заводить любых домашних животных, улучшать дом, вбивать гвозди в стены, если приспичит, и делать другие вещи со своей собственностью не спрашивая ничьего разрешения. Это тоже немаловажный фактор, который дает психологический комфорт и удобство недостижимые, если живешь в арендуемом доме или квартире.

Ну, что ж, полагаю для этой части хватит. А в следующей я расскажу как покупают дома в Америке.

Редмонд, штат Вашингтон, 3-5 мая 2000 г.

***


blog comments powered by Disqus